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購房合同那些事 長(cháng)話(huà)短說(shuō)

  購房合同看著(zhù)好幾頁(yè),不少購房者看到密密麻麻的字就懶得仔細讀下去了。大部分人僅僅在置業(yè)顧問(wèn)的指引下看幾個(gè)“重要”的地方,然后就草草簽字了。今天,小編就為大家整理了一下購房合同的內容,長(cháng)長(cháng)的購房合同總的來(lái)說(shuō)主要內容其實(shí)就包括以下十一個(gè)方面。

1甲方土地使用依據及商品房狀況,包括位置、面積、現房、期房、內銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房等; 2房?jì)r(jià),包括稅費、面積差異的處理、價(jià)格與費用調整的特殊約定等; 3付款約定,包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責任等; 4交付約定,包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等; 5質(zhì)量標準,包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質(zhì)量爭議的處理等; 6產(chǎn)權登記和物業(yè)管理的約定;
7保修責任: 8乙方使用權限: 9雙方認定的爭議仲裁機構: 10違約賠償責任: 11其他相關(guān)事項及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

簽訂合同需謹慎 針?shù)h相對

  在我們了解購房合同的內容有哪些后,接下來(lái)要做的就是要對合同中的逐項條款的認真考慮和思索。雖然開(kāi)發(fā)商基本不會(huì )改動(dòng)擬好的合同,但合同中一些關(guān)鍵部分仍然需要注意,細節之處還是要與開(kāi)發(fā)商“針?shù)h相對”。這樣才能最大程度的保障自己權益。

商品房合同中應仔細閱讀的條款
1、所購商品房抵押情況和相關(guān)約定;(合同中第四條)2、計價(jià)方式與價(jià)款;(合同中第五條) 3、面積確認及面積差異處理;(合同中第六條)4、記錄合同中注明的預售款監管銀行與監管賬戶(hù) ,查看自己的購房款是否交到了監管賬戶(hù);(合同中第八條)5、交付期限;(合同中第十條)6、出賣(mài)人逾期交房的違約責任及補充協(xié)議;(合同中第十一條及補充協(xié)議)7、商品房的交接;(合同中第十四條)8、一些合同中約定不明確或未提及的,可在合同附件五:合同補充協(xié)議中雙方進(jìn)行進(jìn)一步的約定。
精裝房怎么簽合同?
主要是在參觀(guān)“樣板房”時(shí)注意以下幾點(diǎn):1、所參觀(guān)的“樣板房”是不是所購房屋的交房標準;2、與實(shí)際所購商品房比例是不是1:1;3、“樣板房”中哪些是隨樓附送,哪些只是作為展示;4、了解交房后所購商品房的通風(fēng)、采光、樓間距、景觀(guān)等外部情況,和房間內的層高、戶(hù)型結構、上下水位置、電源位置等具體情況。將以上了解的情況落實(shí)到合同中,以保障自己的權益。
哪些內容可以簽違約責任,對買(mǎi)房者更有利的內容是什么?
市民簽訂購房合同應注意:1、所購商品房抵押情況和相關(guān)約定;(合同中第四條)2、計價(jià)方式與價(jià)款;(合同中第五條)3、面積確認及面積差異處理;(合同中第六條)4、交房時(shí)間;(合同中第十條)5、出賣(mài)人逾期交房的違約責任及補充協(xié)議(合同中第十一條及補充協(xié)議)等,總之合同中每一條購房人都應該仔細查看,認真閱讀。

購房合同陷阱多 見(jiàn)招拆招

  每一位開(kāi)發(fā)商對購房合同都是精心研究過(guò),他們都是簽訂合同的高手。面對開(kāi)發(fā)商,購房者始終處于弱勢群體,就算簽訂合同的時(shí)候小心再小心,但依然是防不勝防。所以,小編將購房合同里比較常出現的陷阱一一羅列出來(lái),讓廣大購房者們簽訂合同時(shí)能夠見(jiàn)招拆招。

陷阱一在認購書(shū)里沒(méi)有注明因何種原因退房以及后果
購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認購書(shū)后,就要交一定額度的定金,這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí),發(fā)商一般都只退購房款而不退定金,理由是買(mǎi)家沒(méi)有履行合同,所以沒(méi)收定金。
對策
律師建議買(mǎi)家最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定,若買(mǎi)家得不到貸款時(shí),定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等,這樣就避免了很大的麻煩。同時(shí),開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權利沒(méi)收定金的,這本身是沒(méi)有法律依據的。
陷阱二合同主體認定不明
購房者由于缺乏法律常識,往往會(huì )犯一些比較初級的錯誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者,這些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。另外,也有可能該項目是A公司開(kāi)發(fā)的,實(shí)際上卻是由B公司投資,作為買(mǎi)家還是應與A公司簽約,否則也會(huì )帶來(lái)一系列的麻煩,以后辦理各種手續會(huì )很麻煩。
對策
在簽約前您最好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表,如果不是,則是否持有“授權托書(shū)”。否則,這個(gè)人的簽字是無(wú)效的,同時(shí)要注意合同上的公章,這樣可以避免發(fā)展商推卸責任。
陷阱三不要輕易在開(kāi)發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字
簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是,開(kāi)發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚?,F在有的發(fā)展商在與客戶(hù)簽約時(shí),會(huì )主動(dòng)向客戶(hù)出示一份補充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風(fēng)險的一種方式。 善良的購房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責條款都簽了,而忘記保護自己的利益。
對策
看清楚補充協(xié)議的條款,最好的辦法是找一個(gè)律師來(lái)幫你的忙。
陷阱四        “最短時(shí)間”與“最好
合同是雙方意思一致的表達。但是,實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì )給購房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題,在最短時(shí)間內解決”,“在裝修材料上,選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(cháng)時(shí)間,什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現這種模糊的概念時(shí),法律也沒(méi)有辦法,因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏(yíng)官司。
對策

購房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。

陷阱五        約定提前交納部分費用
開(kāi)發(fā)商是做商人的,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的,但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補充協(xié)議中,開(kāi)發(fā)商常會(huì )將一些不該預先交納的費用寫(xiě)進(jìn)去,要求購房者提前交納,這是顯失公平的。 比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標準、收費情況的前提下,就要求買(mǎi)家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù),并接受相關(guān)約束,這就是對消費者的侵害。
對策

購房者應該將物業(yè)管理條款與預售契約分開(kāi)簽署,或另外設置條款確定物業(yè)管理的費用標準。

陷阱六        賣(mài)方解除合同
在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中,往往有這樣的條款:“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款,經(jīng)賣(mài)方催告仍不支付欠款的,賣(mài)方可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款?!? 這顯然是不公平條款,假如買(mǎi)家已經(jīng)支付95%的價(jià)款,只剩5%的價(jià)款逾期未付,如果發(fā)展商以此為由,沒(méi)收其已付95%的價(jià)款,豈非很不公平。況且,沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為,作為當事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權利來(lái)沒(méi)收他人的財物。
對策

依據《合同法》第四十條規定,本合同條款是無(wú)效條款。當然,還有其他一些類(lèi)似的合同條款存在著(zhù)這樣的問(wèn)題,購房者可以依據法律的規定來(lái)更好地維護自己的權益。

陷阱七        處理結果不明確
很多合同中??梢钥吹竭@樣的條款,“應于××日前如何如何”,但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使最后認定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯,你也很難制裁他,最多是調解了事。
對策

購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理辦法,做到越詳細越好。

陷阱八        以偏蓋全
這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì )出現這樣令人哭笑不得的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時(shí)發(fā)現臥室窗戶(hù)只有下面的部分是中空,而上面卻是普通玻璃等等。
對策

對于這類(lèi)問(wèn)題沒(méi)有更好的解決辦法,就是要把合同寫(xiě)得越細越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。

陷阱九        拒簽補充協(xié)議
前面說(shuō)了,開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì )主動(dòng)出具一份對自己有利的補充協(xié)議,購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。但是,就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補充協(xié)議一樣,開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現象很普遍的,特別是一些賣(mài)得很好的樓盤(pán)都是如此。
對策

不管開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何,購房者還是要爭取這個(gè)權益。實(shí)在不行,又覺(jué)得沒(méi)有把握,那就只好放棄了。目前,商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的,能較好地平衡開(kāi)發(fā)商和購房人的權利和義務(wù)關(guān)系。

購房合同范本

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